아파트 전세에 대한 모든 것
살면서 꼭 알아야 할 꿀팁!
CASE 1. 내가 임대인일 경우
전세가 나가지 않을 때 활용 방법
1. 피터팬, 다방 적극 활용하기
전세 계약만료 전 이사라면 필수
집주인이 동의한다면 부동산에만 내놓지말고 네이버 피터팬 카페와 다방에도 집을 내놓으셈 > 복비 절감!
내가 직접 세입자를 구했을 경우, 계약은 부동산 대필로 20만원 정도면 해결 가능
(새로운 세입자와 반반 부담 시 10만원에 해결 가능!)
1. 집 사진은 해가 잘 들어오는 시간에 찍으세요
2. 밤에 불켜놓고 찍는게 넓게 나와요
3. 방향은 아래에서 위로, 사선에서 찍기
2. 짐 최소화 & 청소
3. 커피 내리기, 좋은 향기 내기
4. 집 보러오기 전에 온수 틀어뒀다 끄기
보일러를 틀어놨다가 집 보러올 때 끄기
(전세 돈 올릴 때) 문자 홍보하기
세입자가 내가 제시한 가격을 받아들일지, 아니면 포기하고 나갈지?
1) 제시한 가격을 받아들인다면 중게수수료 절감 가능
2) 제시한 가격을 받아들이지 못한다면 빠른 결정을 해야 다음 세입자를 구할 수 있음
매매계약을 함과 동시에 현재 세입자에게 연락하여 계약연장여부를 물어봤음
내용: 재계약 연장 안하실 경우에는 OO일 까지 말씀 부탁드리겠습니다. (전세금 O억O천만원, 묵시적 갱신은 안하겠습니다.) 전세 계약서 상에도 재계약 여부는 만기일 2달 전에는 통보하도록 되어 있습니다. 주변 부동산도 다녀오셔서 좋은 결정해주시길 바랍니다.
묵시적 계약의 의미
저는 임차인이고 2016년 1월에 2년 전세 계약했습니다. 이후 재계약 없이 묵시적 계약됐습니다. 그러다가 올해 8월 30일에 집주인에게 이사 계획을 통보했습니다. 이사는 10월 26일에 합니다. 임대인은 임차인인 저한테 중개수수료를 부담하라고 하고, 부동산에서는 둘이 합의하는 방법밖에는 없다며 50:50 제안해보라고 합니다. 중개수수료는 어디에서 부담해야 하나요?
> 만일 2년 계약인데, 1년 안에 나가기로 하면 임차인이 부동산 중개료를 부담하는 게 관행입니다.
그런데 임차인은 묵시적 갱신 상태였습니다. 집주인이 임대차 계약만료 전 6개월~1년 사이, 임차인은 계약 만료 전 1개월 전까지 서로 계약 관련 말이 없으면, 기존 계약 조건으로 계약이 갱신됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
하지만 임차인은 언제든 나갈 수 있습니다. 임차인이 임대인에 대해 계약을 해지하는 것은 정당한 권리이기 때문에 미차인에게 중개수수료를 전가하는 것은 안됩니다. 하지만, 이럴 때에 임대인에게 시간을 줘야 합니다. 묵시적 갱신이 되면 임대인도 갱신이 되었다고 생각하기 때문에 임차인이 갑자기 나가면 안됩니다. 임대인에게 3개월 정도의 준비할 시간을 줘야 한다는 규정이 있습니다. 사연은 3개월보다 먼저(2개월) 나가게 됐으니, 임차인의 편의를 임대인이 좀 더 봐줬다고 볼 수 있습니다. 법에 규정된 것은 아니지만 수수료를 반반 부담하는 것이 좋을 것 같습니다.
> 만약 임대인과 임차인이 수수료 합의에 실패하면 임차인은 안나가겠다고 버틸 수 있을까요?
NO. 집주인이 허락하지 않으면 세입자 본인이 나가겠다고 했으니 나가야 합니다. 안나가면 소송 당할 수 있습니다.
계약 만료 전 임차인이 나간다고 하면?
임차인의 귀책 사유로 나갈 경우 임차인이 보수를 부담하는 것. 재계약시에도 반드시 등기사전부증명서를 열람 권리 변동 확인해야 함. 3개월 전에 임차인이 나갈 경우 중개보수 책임이 없음.
> 임대인이 계약시에 임차인이 나갈 시에는 새로운 임차인을 맞추고 중개보수도 부담하기로 한다 라는 특약을 주문하는 임대인이 있음. 그럴 경우에는 특약 하여 주는 것도 무방함.
CASE 2. 내가 임차인인 경우
아파트 매수시 주의할 점
1. 매수전 아파트 상태 확인
눈으로 확인하기 (하자 없는지, 물 잘 나오는지, 수압상태 어떤지 등)
계약금 10% 중도금 50~60% 잔금 나머지 금액
2. 등기부등본 확인하기
매수결정을 내리면 계약금을 입금하여 그 집을 내가 사겠다는 의사표현을 해야 함
계약금 입금 후 주인과 날짜를 협의하여 계약서를 작성함
계약금을 입금한다는 것은 내가 그 집을 남들보다 먼저 선점함을 의미함
계약금 입금 전, 등기부등본 열람하여 명의자와 대출이 껴 있는지 상태를 확인함 (부동산이 미리 등기부등본을 뗴어놓기도 함. 이것으로 1차 확인하고 최종은 잔금 치를 때 당일 바로 떼어놓은 등기부등본을 확인하는게 더욱 확실함)
1) 매도자=등기부등본상의 실제 소유주 일치 여부 확인
등기부등본의 갑구(소유권과 소유권 변동사항에 관련된 내용이 기재된 곳)에서 실제 소유주 확인
2) 가압류, 가처분, 가등기, 대출 얼마 포함인지 확인
가급적 깔끔한 집을 매수하는 것이 좋음
이 집을 매도자가 매수시 대출 얼마 땡겼고, 언제 갚았고, 가등기 여부, 압류, 경매 등의 정보 다 나옴
매도인의 이름, 주소, 주민번호도 제대로 작성되었는지 2차 확인 필수
등기부등본 서류 하단에 1/7 2/7 페이지 번호가 나와있는데 꼭 끝 페이지까지 꼼꼼히 확인할 것
3) 건축물 대장 및 토지대장서류 확인
부동산 면적, 구조, 용도, 지번이 나와있으니 확인
4) 임차권 등기 명령이 등재된 주택이라면 계약시 조심
이미 대항력, 우선변제권이 있는 상태라면 보증금을 보장 받을 수 없기 때문 (소액 임차인은 더더욱 주의)
임차권 등기명령에 의해 임차권 등기를 마친 임차인을 보호하기 위해 임차권 등기가 된 주택에 대해서는 소액 임차인의 최우선 변제권을 인정하지 않기 때문
* 등기부등본 열람
부동산 거래시 가장 기본이 되는 서류, 중요한 서류
1) 내가 거래할 매물 소유권이 누구것인지 2) 근저당이 잡혀있지 않은지(대출있는지) 여부 확인 필수
대법원 등기소 > 열람하기 > 주소검색 > 등기기록 유형 전부, 말소사항 포함으로 하고 선택 > 열람
- 집합건물: 아파트, 오피스텔, 상가
- 건물: 일반주택, 다가구, 단일 상가
- 토지
3. 계약금 입금 후 매매계약서 작성
매매대금 언제 지불할 것인지, 입주시기 구체적으로 주인과 협의한 이후 계약서를 씀
(확실히 하기 위해서는 부동산을 끼는게 좋음)
1) 등기부등본 재확인: 계약서 작성당일 바로 뗀 등기부등본으로 확인
부동산에서 귀찮아할 수도 있지만 반드시 해달라고 하기
- 등본상의 매도자=실제 매도자 일치여부
- 매도자 주민등록번호, 주소 정확한지 확인
- 등기부등본에 나와있는 토지대장 목적물 표시 제대로 이루어져 있는지
2) 계약 위반시 배상에 대한 문제 (특약작성 확인)
- 실입주 6개월 이내에 하자 발생시 이전 매도자 부담 등 특약 작성
- 공과금(관리비) 어떻게 할 것인지
4. 소유권 이전 등기
보통 법무사 끼고 진행
1) 서류 발급 2) 부동산 거래 신고 3) 세금 납부 4) 등기신청서 작성 및 접수 5) 확인 후 등기 교부
2020년 2월 21일 계약부터는 계약 체결일(잔금일 기준으로 30일 이내에 소유권 이전 등기 완료해야함)
진행사항 확인 방법
*★중개관련정보★소유권이전등기 진행 상황 확인 방법*
반갑습니다 장전부동산 이소장입니다 부동산 매매가 이루어지면 대부분은 법무사를 통해 소유권이전등기를 ...
전세보증보험(내 보증금 지키기)
A씨는 다가구 주택에 거주하고 있습니다. 다음 주에 보증금을 돌려받는 과정에서 스트레스를 받고 싶지 않아 뒤늦게나마 전세보증보험에 가입하려고 합니다. 그런데 마침 집주인에게 연락이 왔습니다. 최근에 집이 팔려서 임대인이 변경될 예정이라고 합니다. A씨는 고민에 빠졌습니다. 계약서상 집주인이 달라지는데 이런 경우 전세보증보험에 가입하려면 어떻게 해야 하는 것이었습니다. 지인의 얘기를 들어보면 계약서를 다시 작성해야 한다고 합니다. 그렇다면 A씨는 후순위로 밀려 불리해지는 게 아닐까요?
> A씨는 걱정없이 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세임대주택 전세보증금반환보증’에 가입하면 됩니다. 이른바 '전세보증보험'으로 불리는 이 상품은 임차계약이 종료되었음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 HUG가 보증책임을 부담하게 됩니다.
과거에는 HUG가 세입자로부터 보증금반환채권을 양도받기 전에 집주인의 확인(동의) 절차를 먼저 거쳐야 했습니다. 하지만 현재 제도 상으로는 집주인의 동의를 받을 필요 없이, 세입자가 보증금반환보증상품에 가입하면 됩니다. HUG가 집주인에게 위 채권이 HUG로 양도됐다는 통지서를 보내는 것으로 절차가 끝납니다. 따라서 집주인이 변경되더라도 별도의 계약서를 작성할 필요없이 서류만 구비하셔서 주택도시보증공사 또는 연계된 은행에서 가입하면 됩니다.
구비 서류는 크게 6가지입니다. ①임차인신분증 ②확정일자부 전세계약서 ③보증금 지급 확인서류 ④ 부동산등기사항전부증명서 ⑤주민등록등본 ⑥ 전입세대열람내역(주민센터 발급) 등입니다.
주의사항
- 빌라나 다가구주택은 전세가율이 높아 보증금을 돌려받지 못할 확률이 높아요!
- 등기부등본에서 근저당 금액, 압류, 가처분 여부를 꼼꼼히 살피고 경매에 넘어갈 경우에 대비해 전세가도 매매 시세의 70%를 넘지 않도록 해야 합니다!
집이 안나가요! 임차권 등기
B씨는 새로 이사갈 집의 계약을 최근 마쳤습니다. 문제는 현재 살고 있는 집이 너무 빠지지 않는다는 것입니다. 전세계약 상으로는 계약만료가 한 달 반정도 남았습니다. 그 때까지도 기존 집이 빠지지 않으면 어쩌나 걱정입니다.
B씨는 임차권 등기명령신청을 고려하면서 동시에 새로 이사 가는 집의 대항력을 위해서 전입신고를 바로 할 생각입니다. 그렇다면 기존 집의 전입신고가 없어지기 때문에 임차권등기신청이 안되는 게 아닐까 고민입니다. B씨는 지인들과 방법을 짜냈습니다. 새로 계약한 집에 B씨가 전입신고를 한 후 B씨의 어머니를 세대원으로 전입시키는 겁니다. 그리고 그 뒤 B씨가 기존 집의 전입으로 다시 들어가려는 것입니다. 과연 이런 방법 밖에 없는 것일까요?
> 이사를 앞둔 분들이라면 누구나 하는 고민입니다. 지금 살고 있는 집이 나가지 않는 것입니다. 그렇다보니 임차권등기명령을 생각하게 됩니다. 이는 ①임대차가 종료된 후 ②보증금이 반환되지 않은 경우의 임차인만이 신청할 수 있습니다. 다만 반드시 신청 시까지 전입신고를 유지할 필요는 없습니다.
주민등록을 먼저 이전한다고 하더라도 임대차가 종료될 때까지 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령 신청에 문제는 없습니다. 지금 살고 계시는 집의 임대차계약기간과 새로 이사 갈 집에 대한 임대차계약기간이 겹치지 않는다면, 굳이 전입신고를 먼저 했다가 다시 옮긴 후 또다시 옮길 필요가 없습니다. 설령 일부 기간이 겹친다고 하더라도 새로운 집에 전입신고한 다음, 종전 임대차계약기간 만료를 기다린 후에 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다.
임차권 등기명령이란?
임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주 이전의 자유를 보장해주기 위한 주택임대차보호법
> 임차인이 전세금을 돌려 받지 못하고 이주할 경우, 법원에 임차권 등기 명령 신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민 등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있음
> 임차인에게 대항력+우선변제권을 유지해주는 담보적 기능
cf) 경매의 경우, 경매개시결정등기 전에 임차권 등기가 설정되기만 하면 됨. 경매개시결정등기 전까지 설정한 임차인은 배당요구를 하지 않았다 하더라도 배당 받을 수 있음. 경매개시결정등기 후에 임차권 등기가 된 경우에는 임차인은 배당 신청을 해야 함. 임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권 등기가 완료된 시점이기 때문에, 등기 사항 증명서에 기록되기 전에 이사를 하거나 전입신고를 해서는 안됨.
못믿을 집주인, 전세자금보증특례조치
C씨는 임대인(집주인)과 여러가지 일을 겪으면서 신뢰가 거의 없는 상태입니다. 전세로 사는 집의 만기가 세달 전입니다. 하지만 집을 보러오는 사람도 없고 시간만 가고 있습니다. C씨 또한 새 집을 아직 구하지 못해서 곤란한 상황입니다. 보증금을 돌려받을 때까지 집에 버티고 있어도 되는지 눈치가 보입니다.
또 다른 문제는 C씨가 전세자금 대출을 받았다는 점입니다. 새로 이사 갈 집도 대출의 도움을 받으려고 합니다. 집이 안나가면 만기일에 보증금을 못 받을 수도 있다는 생각도 듭니다. 기존 대출이 미상환된 상태에서 새 집의 전세대출이 가능할지가 궁금합니다.
> 임대차계약 기간이 종료하기 1개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하였음에도 임대차계약 종료 시에 보증금을 반환 받지 못한 경우에는 주택을 인도하지 않아도 됩니다.
기존 전세금 대출이 상환되지 않은 상태에서 새로운 전세금 대출이 가능한지는 해당 금융기관에 문의하시는 것이 좋겠습니다. 다만, 한국주택금융공사에서는 '임대차계약이 끝난 후 임차보증금을 반환받지 못해 주택임대차 보호법 제3조의 3에서 정하는 임차권등기명령 신청 접수 후 또는 임차권등기 완료 후 신규주택으로 이주를 희망하는 임차인'으로서 일정한 요건을 충족한 경우에는 최대 2억 원 한도의 추가 보증을 제공하는 특례조치가 있습니다. 이를 참고하시길 바랍니다.
CASE 3) 그 외 기타 전세 지식
임대차3법
1. 계약갱신청구권
1) 임대인은 임차인 계약기간이 끝나기 6개월~1달전까지 계약갱신을 요구할 시 정당한 사유 없이 거절하지 못함
2) 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며 한번 연장에 최대 2년(총 4년) 더 거주할 수 있음
3) 계약만료 1~6개월 전에 임차인이 임대인에게 연장 통보를 해야 계약갱신청구권이 사용 가능함
4) 임대인은 본인, 직계존비속이 직접 거주할 경우 계약 갱신 요구를 거절가능함
5) 정당 사유 없이 제 3자에게 해당 주택을 임대할 경우 임차인에게 손해배상을 해야 함
6) 20년 12월 10이후 최초 체결, 계약된 계약은 6개월~2개월 전까지 계약 갱신 청구
7) 갱신 요구 통지는 구두보다는 녹음을 해 두는 것이 좋음 (카톡은 읽음 표시만 되어도 가능)
2. 전월세상한제
1) 전세계약을 갱신할 시, 임대료 상한을 5%로 제한하는 제도
2) 각 지방지자체들은 5%의 비율 내에서 상한선 비율 정할 수 있음
3) 새 임차인과 계약할시에는 전월세 상한제 적용 불가능
4) 새로운 임대인 & 전세 4년 계약이 끝났을 경우에도 전월세상한제 적용 불가능
3. 전월세신고제
1) 주택 전세/월세 계약시, 계약사항을 30일 이내에 시군구청에 의무적으로 신고해야 하는 것
2) 계약사항: 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금, 납부일, 전세금, 월세 등 정보
3) 2021년 6월 이후 시행
4) 오피스텔, 고시원 등 비주택은 신고대상 제외
5) 직거래시 임대인이 직접 신고, 중개업소 거래 시 부동산에서 신고
주택 담보 대출 상환 방법
1. 원리금균등분할상환방식
초기 원금 상환 비중 낮음, 만기까지 매월 원리금(원금+이자) 상환액을 동일 금액으로 맞춰 상환 계획을 세우기 용이
2. 원금균등분할상환방식
매월 동일한 원금을 상환, 대출원금이 상환되어 감에 따라 이자도 줄어들어 매월 원리금 상환액이 줄어드는 구조
초기 월상환액이 1번 방법보다 많지만, 원금 상환속도가 빨라 총 대출 기간 동안 부담해야 하는 총이자액이 3가지 방식 중 가장 적음
3. 체증식분할상환방식
매월 갚아야 하는 원리금 상환액이 점차 증가하는 구조, 초기 원리금 상환액이 가장 적고 총이자액이 가장 많음
청년층과 같이 앞으로의 상환 능력이 더 좋아질 것으로 보이는 계층에게 적합한 상환방식
보금자리론, 내집마련 디딤돌 대출 등 정부 대출 상품에서 이용가능함
cf) 만기일시상환방식: 원금 만기에 갚고, 대출기간동안 이자만 내는 방식 (전세대출, 신용대출에서만 가능)
점증식분할상환방식: 월상환액이 일정 기간마다 계단식으로 증가하는 구조 (우리나라에 없음)
주택담보대출 고정금리
1. 변동형
일정 주기별로 기준금리 이자가 바뀜
2. 혼합형
3년, 5젼만 고정금리 형태 유지 후 변동으로 바뀜
3. 장기고정형
대출 이용 전 기간 동안 금리 확정
- 금리 인상 시기: 혼합형, 장기고정형 유리
- 금리 인하 시기: 변동형 유리
- 주택금융공사: 매월 고시 금리 적용 (생애최초 디딤돌, 서민실수요자의 보금자리론)
- 시중은행: 각 은행들이 선택하는 기준 금리 기본으로 유동성 프리미엄 마진율 등 가산금리 더함. + 선별적 우대
1) 코픽스: 매월 15일 2) 국고채: 매월 주 단위 3) 금융채: 일일 단위 변경
변동형 상품에는 통상 코픽스를 기준금리로 채택, 혼합형에는 국고채, 금융채 중 택1하는 경우가 많음
고정금리 저렴한 은행 찾는 방법?
1. 연초 유리
2. 변동형과 혼합형은 부수거래 가입 항목을 정확히 확인. 모두 가입하면 항목마다 0.1~0.3% 저렴하게 진행 가능
3. 무주택자 또는 처분조건부1주택자는 장기고정금리 우선 선택 (정책자금이라 제일 좋음)
4. 부가적 조건 가입 하기 싫고 진행 원한다면 보험 주담대로 진행
5. 거치기간 선택하지 말고 첫 달부터 원리금을 같이 갚아 나간다면 0.1~0.2% 줄일 수 있음
6. 신용 등급 올리기
7. 신청금액이 크다면 대출금액 별 우대금리를 적용하는 은행 찾기. 통상 금융기관은 LTV는 낮으면서 대출 금액이 큰 경우를 선호함.
8. 적격대출 출시를 기다렸다가 신청. 은행 자체 상품보다 0.3~0.4% 낮은 장기 주담대 고정금리 적용 가능
9. 보금자리론, 디딤돌은 대출기간을 짧게 하는게 0.1~0.2% 낮게 적용 가능
10. MCI 사용하지 않으면 0.1~0.2% 정도 금리 할인 가능
11. 급여이체, 카드 자동 이체에 따라 우대율이 달라지니 확인 필수
<꿀팁>
- 비대면으로 은행권이나 보험업권의 모든 신상품 바로 확인 가능
- 특판을 찾으면 이자율이 줄어들 수 있음!
- 대출 받기 3개월 전 해당 은행에서 요청하는 조건에 도달하기 위해 신경쓰기 (체크카드나 신용카드 발급,인터넷 뱅킹 가입 등등)
- 신용대출은 중도상환 수수료가 없음
- 대출 금액의 10% 중도상환수수료 없는지 은행에 꼭 문의하기
- 대출 받는 기간동안 수입 발생이 매월 클 것을 예상하는 경우, 신규담보대출 이외 별도 중도상환수수료가 없는 마이너스 통장을 추가 개설하여 빨리 갚아나갈 수 있음 (마이너스 통장도 똑같이 담보설정)
주택담보대출 중도상환수수료
주택담보대출을 받을 때 근저당권 설정 비용은 금융사에서 전액 부담하고, 인지세는 고객이 반반씩 부담
은행이 부담하는 근저당 설정 비용은 대출 금액에 약 0.6%~0.7% 포인트 발생하는데요. 이런 비용을 부담하며 융자를 내줬는데 돈을 빌린 채무자가 1~3달 이내 갚는다면 손해가 발생하고, 그렇기에 마진율을 계산하여 3년이란 기간 동안 중도상환수수료를 부과
보통의 은행은 1.2%~1.5% 사이로 시작하여 3년간 매일매일 줄어드는 일할 차감 방식으로 소멸되는데요. 3년 안에 원금 상환 계획이 없는 차주라면 낮은 금리를 우선시하면 되겠지만, 1년 이내 갚을 계획이 있는 차주라면 금리보다 주택담보대출중도상환수수료 면제 조건을 우선으로 알아보아야 합니다.
(보통 아파트를 구입하는데 기존 보유 주택의 처분 일자 혹은 임차 보증금을 돌려받는 날짜를 맞추지 못한 경우 필요로 하며 임차인을 구했지만 날짜가 맞지 않는 경우에도 단기간 사용하는 일이 많습니다. 보통 3개월 내 상환하는 경우가 많은데 앞서 말씀드렸듯이 3개월치 이자보다 중도상환수수료에 중점을 두어 잘 비교해보아야 하겠습니다.)
1. 서류 작정 시 가계대출 핵심 상품설명서 잘 확인하기
최근에는 제1금융권에서 중도상환수수료 1.2% 적용 중
- 면제기간: 약정 후 3년이 경과한 시점 부터 (단, 매년 10% 범위는 면제 처리)
- 슬라이딩 방식: 3년 경과 후 상환 시 발생비용은 없지만 그 이전에는 1금융권 기준 1.2% 부터 시작해서 일일 단위로 수수료가 떨어지는 방식으로 진행
- 계산방식: 상환금액*경과일수별 중도상환수수료율=부담해야 할 금액
예) 국민은행 주담대, 12개월 후 상환, 대출원금 3억, 중도상환금 1억 (1년 경과시 0.8% 부과)
> 10%면제가능으로 9천만원*0.8%=72만원 (중도상환수수료)
에) 주택담보대출, 대출기간 30년, 2억원 대출, 2.5% 고정금리, 거치기간 없음, 원금균등상환, 중도상환수수료: 3년 이내 1.2%, 일할할인적용, 매년 최초 원금의 10% 중도상환수수료 면제
6개월 후 3천만원 대출금 상환 시 중도상환수수료는?
1. 중도상환수수료 면제금액: 최초 원금*10%
= 2억원*10%=2천만원 (매년)
> 원금균등상환에 의해 매달 갚는 원금은 면제금액에 포함되지 않음
> 이월되지 않음
> 대출금상환방식 중 어떤 것을 선택해도 중도상환수수료 면제 옵션에 영향 없음
2. 중도상환수수료 계산
= (3천-2천)*1.2%*(1095일-200일)/1095일=1000만원*1.2%/1095일*895일
= 98,082원
> 1천만원의 1.2%=12만원을 중도상환수수료로 내야 하지만, 일할 할인이 적용되어 9만8천원만 내면 됨
> 사용한 기간이 지날수록 중도상환수수료는 내려 감
2. 주택담보대출을 어쩔 수 없이 받아야 하는 경우
- 세입자를 내보내고 다른 임차인을 구할 때까지
- 이사갈 날짜와 전세보증금을 돌려 받는 시기가 달라서
- 인테리어를 위해 기존 집 처분 후 이사 날짜가 상이
- 다른 상품으로 갈아타기를 할 때
- 추가로 필요한 금액 대환 알아볼 때
예) 4억원 주담대 / 3개월만 어떤 선택이 유리할까?
A: 금리 2.7% / 중도수수료율 1.2% / 매년면제 10%씩 상환하면 면제
B: 금리 2.9% / 중도수수료율 1.5% / 즉시 50% 면제
A의 경우: 발생이자 월 90만원*3개월=270만원 // 0.8% 수수료율 적용=288만원 // 총 비용 558만
B의 경우: 발생이자 월 96만원*3개월=288만원 // 50% 면제 적용=중도 240만원 // 총 비용 528만 * 더 유리하네요~
3. 금융기관별 수수료율/면제비율
1) 1금융권: 1.2% ~ 슬라이딩 방식 / 3년 경과시 면제 / 매년 원금 10% 상환 가능
* 상환면제 기준 실행일인지 회기년도인지 미리 체크, 제한 사항 체크
2) 보험회사: 1.2% ~ 슬라이딩 방식 / 즉시 50% 면제 가능하나 초과부분은 1.5% 적용
3) 저축은행: 2% ~ 3년 경과시 면제
4. 꿀팁
- 시중 은행 한도거래약정(마이너스통장)으로 진행 시 100% 면제 처리 가능
- 새로운 대출 상품 이용 전 은행에 방문하여 체크리스트 1) 신용등급 상향 조정 여부 2) 소득 증가 여부 3) 증가한 은행 실적 체크하여 기존 금리를 낮출 수 있는 방법이 있는지 상담을 받는 것이 좋음
- 타은행 대출 상품과도 금리를 비교하고 나에게 유리한 상품을 선택!
- 중도상환수수료가 없는 시점에 대출을 갈아타기 때문에 중도상환수수료를 납부해야 하는 경우가 다시 생기게 됨 (휴대폰 약정 기간이 다시 생기는 것과 마찬가지). 따라서 단시간 내 이사 계획이 있다면 그 때는 중도상환을 하지 않는게 좋음. 대출 후 3년 이내에 이사를 하는 경우에는, 중도상환 수수료가 대출이자보다 더 커지게 되기 때문.
- 대출금액이 대출받을 당시의 금액과 같은지 확인 꼭 하기
규제지역은 대출불가 혹은 대출금액 제한이 있기 때문에 주의
주택담보대출 확인할 사항
1. 주택담보대출 계산기 확인
네이버 원리금 계산기
2. 주택담보대출 약정서 작성시 금리 유형 체크 확인, 기준금리 무엇인지, 얼마나 가산된건지 반드시 확인
3. 서류 작성 후 담당자에게 점검해야 할 사항
▲ 지점에 서류가 접수되고 심사가 언제 완료되나요?
▲ 평가가 완료되면 결과를 통보받을 수 있나요?
▲ 상담했을 때 금리대로 적용되나요?
▲ 잔금일에 실행 방법은 어떻게 되나요?
주택담보대출 후?
대출 원리금균등상환인데, 3년이 지났습니다. 돈이 생기는 대로 빨리 갚을까요?
> 3년경과 했고 중도상환 수수료가 없다면 돈이 생기는데로 갚는게 나음. 다만, 중간에 돈이 필요할 예정이 있는지 , 다른 재테크를 해야할 일은 없는지 체크 해 보고 결정하기.
매년 10%상환시 중도상환수수료 면제가 된다는게 무엇이죠?
> 매년 10%씩 갚으면 중도상환수수료가 없음. 단 2금융기관인 신협, 새마을금고는 없음. 농협의 경우 슈퍼모기지론은 10% 면제 해당 가능.
정기적금/예금을 할까요, 아니면 대출을 갚을까요?
> 대출을 갚는게 나음. 대출이율과 정기적금/예금 이율을 비교했을 때 대출 이율이 더 높으면 대출을 갚기.
10%까지 중도상환수수료 면제 가능한지 은행에 물어보기
중도금 대출 상환
중도금은 입주 시 일시상환
- 간혹 중도금 대출 잔액이 없거나 잔금 납부할게 없으면 대출을 안해주는 은행이 있다고 함
중도금 대출은 중도상환수수료가 없고, 주택담보대출은 3년 이전 중도상환수수료가 있기 때문에 은행 입장에서는 중 도금 대출 상환을 하게 되면 수수료도 못챙기고 이자도 못챙겨서 잔금 때 대출 불가능
- 시세 40% 대출 가능 (대출 한도 지역별, 개인별 차이 있음)
중도상환수수료가 있을 수 있으니 은행에 전화
인터넷 뱅킹, 모바일 뱅킹으로 상환하지 말고 꼭 지점에 방문해야 함
분양권 매도 시
중도금을 매수인 쪽에서 인수인계 받아야 할 때 중도금대출 상환확인서를 통해 중도금을 매수인이 인수받고 중도금을 상환하여야 분양권 전매가 이루어진 것으로 승인함
시행사, 매도인은 중도금대출상환확인서를 확인 > 분양계약서를 매수인에게 전달 > 분양권 전매 완료
(계약금, 중도금 관련 계산서 발행은 매도인이 시행)
(매도인은 계약금, 중도금에 대한 부가세 신고를 하며 매수인은 계약금, 중도금에 대한 부가세 환급 신고를 진행)
> 분양계약서에 시행사의 날인이 들어가면 분양권 전매 절차 끝
> 나머지 잔금은 집단대출로 처리, 잔금 입금 후 부가세 환급신고 진행
> 잔금 납입 후 소유권 이전 절차 (법무사)
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