LH, SH 등 공기업이 사업자로 참여하는 재건축 단지는 용적률, 층수 규제 완화가 적용된다.
공공재건축시, 준주거지역으로 용도가 바뀌어 최대 500%의 용적률 적용, 최고 층수 50층까지 가능하다.
용적률 250%로 최대 500가구를 지을 수 있는 아파트가 공공재건축 진행시 최대 1000가구 지을 수 있어 조합수익성이 높아진다.
하지만 정부는 특혜 방지로 늘어나는 주택의 50~70%를 기부채납 형태로 환수한다. 이 환수한 주택 중 50%이상은 임대주택으로 활용하고 나머지는 공기업이 분양한다. 용적률 증가에 따른 기대수익의 90%이상을 환수할 것이라 밝혔다.
정부는 공공재건축을 통해 앞으로 5년간 5만 가구 이상을 공급한다고 한다.
공공재건축을 위해서는 조합원 2/3이상이 동의해야 하는데 강남 재건축의 경우 재건축에 공공임대를 늘리는 것에 부정적이다.
분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 등 규제가 강력한 것도 이유 중 하나이다.
-분양가 상한제:
-재건축 초과이익 환수제:
[결론]
공공재건축시 임대주택을 넣어야하기 때문에 사실상 임대주택 단지가 되는 것이며, 분양 물량이 늘어도 분양가 상한제 때문에 제값을 받기가 어렵고 초과이익 환수제까지 있어서 조합원들에게 실익이 없다. 그리고 기존 재건축 계획상 용적률도 300~400%로 높기 때문에 굳이 공공재건축을 할 이유가 없다. 일반재건축만으로도 충분히 사업성이 있다.
But, 노원 중계/상계 등 일부 강북 지역의 15층 이상 재건축 단지들은 공공재건축에 관심이 있다. 이 단지들은 이미 용적률 200%에 달해 용적률을 늘려주는 것 자체가 상당한 혜택이기 때문이다.
- 강남: 분양가가 비싸기 때문에 재건축을 통해 늘어나는 아파트 물량이 일정 수준 이상이면 건축비를 충당 가능
- 강북: 분양가가 낮아 분양 물량이 충분하지 않으면 사업성이 낮다고 판단
때문에, 강북 주민들 중 일부는 어차피 재건축 자체가 힘든데 임대주택을 넣더라도 사업을 빨리 진행하는게 더 이득이라고 판단하는 사람들도 있다.