소형평수 재건축 사업성이 있을까?
국내 최초의 맨션형 아파트인 용산구 이촌동 ‘한강맨션’의 경우 무려 1971년 3월 준공되어 입주민들은 세대 내부를 수리해서 살고 있는데요. 최고 5층, 660세대 규모인 이 단지는 엘리베이터와 지하주차장이 없는 정말 옛날 아파트입니다. 그럼에도 가장 작은 평형인 전용면적 87㎡ 시세가 20억원을 넘긴 지 오래입니다.
저층아파트의 장점은 세대당 보유한 땅이 넓을 가능성이 높다는 것입니다. 흔히 ‘대지지분’이라고 불리는 이 세대 당 토지보유 면적은 아파트 단지가 갖고 있는 전체 대지면적을 아파트 집주인들이 쪼개서 갖고 있다는 개념입니다. 따라서 재건축을 하게 되다면 기존 집주인들이 조합을 만들어 원래 아파트를 허물고 자신들이 보유한 땅 위에 새 집을 올린다고 보면 됩니다.
통상 아파트가 저층이고 동 간 간격이 넓고, 용적률(건물 각 층 면적의 합 대비 대지면적 비율)이 낮을수록 세대당 대지지분이 높을 것으로 예상합니다. 그리고 같은 단지 내에서도 보유한 세대의 공급면적 또는 전용면적이 클수록 대지지분이 높은 것이 일반적입니다. 즉 전용 59㎡ 세대보다 전용 84㎡세대의 대지지분이 많다는 뜻입니다.
이런 원리에 따르면 아파트가 위치한 땅값이 비싸고, 아파트 세대 당 대지지분이 높을수록 집의 가치가 올라간다고 할 수 있겠는데요. 낡은 강남 재건축 아파트가 20억~40억대에 이르는 이유가 여기 있습니다.
서울, 그 중에서도 강남 재건축 아파트 중 가장 유명한 단지는 대치동에 자리한 ‘한보은마아파트’인데요. 이 아파트는 국내 최고 학군을 만들어낸 ‘대치동 학원가’를 단지 바로 앞에 끼고 있어 학군 수요가 몰리는 단지로 알려져 있습니다. 대치동은 행정구역상 강남 동쪽이라 선릉, 삼성동 오피스가 가까운 요지에 위치해있습니다. 최근에는 삼성동 GBC(글로벌 비즈니스 센터)와 영동대로 개발 호재를 맞아 대치동의 더욱 입지적인 가치가 올라가고 있습니다. 특히 은마아파트는 지하철 3호선 대치역 초역세권이라 강북 도심 접근성도 용이한 편입니다.
서울시 부동산정보 시스템에 따르면 한보은마아파트 토지 면적은 23만 9,225.8㎡으로 7만 2,000평이 조금 넘습니다. 이 대지 안에 31동 규모 아파트와 더불어 상가 건물 A블록과 B블록이 자리하고 있습니다. 토지이용계획에 따라 이곳은 제 3종일반주거지역으로, 은마아파트 뿐 아니라 대치동은 아파트와 학교가 많은 동네 특성 상 3종주거지역이 많습니다.
그렇다면 은마아파트 땅값은 얼마일까요? 2019년 1월1일 이곳 개별 공시지가는 ㎡당 1490만원(3.3㎡당 약 4,930만원)입니다. 공시지가로 단순 계산하면 23만 9,225.8㎡ 전체 땅값은 3조 5,644억 6,442만원입니다. 은마아파트는 전용면적 76㎡와 84㎡ 두개 평형으로 구성이 돼있는데요. 두 세대의 대지지분은 각각 48.3㎡과 53.9㎡으로 은마아파트 작은 평수를 사게 될 경우 보유하게 되는 대지지분 땅값이 공시지가 기준 7억1,967만원, 큰 평수 땅값은 8억 311만원이라고 볼 수 있습니다. 두 평형 실거래가 최고액이 20억 4,000만원(2019년 11월)과 23억원(2019년 11월)이었던 점을 감안하면 실제 집값에서 땅이 차지하는 비중은 아주 낮아 보이는데요.
통상 토지 공시지가가 시세를 모두 반영하지 못한 다는 점에서, 실제 땅값은 이것보다 비쌀 것으로 추정됩니다. 실제로 업계에선 대치동 땅값이 3.3㎡(평)당 1억 5,000만원을 돌파했다고 알려졌는데요. 2017년 말 신세계그룹이 대치동 599 소재 건물을 약 570억원에 매입할 당시, 거래가가 3.3㎡당 1억 5,800만원 정도였기 때문입니다. 1984년 건축된 이 건물은 대지면적 1,191㎡로 건물이 오래되어 건물가격보다 토지가격이 거래가에 상당부분 반영이 된 것으로 보입니다. 이 자리 역시 3종주거지역입니다.
해당 건물 자리는 대치동에서도 초역세권 코너에 자리한 황금 입지인 데다, 상업용 건물을 지은 토지와 공동주택이 세워진 토지를 동일선상에서 볼 수 없기에 은마아파트 토지가격이 이처럼 비싸다고 단순 비교할 수는 없습니다. 실제로 2018년 대치동 토지 거래 중 3종주거지역보다 높게 치는 일반상업지역 토지가 3.3㎡당 약 8,150만원에 거래된 사례가 있기도 했습니다.
그럼에도 은마아파트 땅값이 상당히 비싸다는 것만은 분명한데요. 역시 입지의 가치가 대단하다고 볼 수 있겠습니다.
신축이 귀한 여의도 재건축 대상 아파트 중 단연 대장주로 평가 받는 곳은 서울아파트입니다. 이 단지는 겨우 2동에 대지면적 1만6,929㎡ 규모인데요. 한강공원을 앞에 둔 여의나루역 초역세권으로 향후 여의도 개발과 파크원 개장 및 여의도 브라이튼 입주 시 가치가 더욱 높아질 것으로 평가됩니다. 하지만 무엇보다 이 아파트 가치를 높게 만드는 것은 다름 아닌 토지의 가치인데요. 토지 공시지가가 ㎡당 999만 2,000원(3.3㎡당 약 3,300만원)으로 한강변 바로 길 건너에 있는 목화아파트보다 60만원 이상 비쌉니다.
두 아파트의 토지 가치를 나눈 가장 큰 요인은 서울아파트는 일반상업지역, 목화아파트는 3종일반주거지역이라는 것입니다. 3종주거지역이면 용적률이 200% 이상 300%이하로 정해져 있지만, 서울시의 경우 이를 250%로 제한하고 있습니다. 이보다 높은 준주거지역 용적률은 500%까지 인정되지만 서울시는 조례를 통해 400%까지만 인정하고 있습니다. 일반상업지역은 무려 800%로 상당히 높은 편이죠. 덕분에 그동안 여러 시공사들이 제시한 서울아파트 재건축 설계안을 보면 76~77층 초고층으로 여의도에서 가장 높은 아파트의 모습을 하고 있습니다.
여의도 브라이튼이 들어서는 여의도MBC사옥 부지 1만7795㎡가 6010억원에 거래된 것을 감안하면 이 근처 일반상업지역 토지 거래가는 ㎡당 약 3,380만원으로 3.3㎡(평)당 1억원이 넘습니다. 여의도 브라이튼의 경우 최고 높이 49층으로 주상복합 아파트 뿐 아니라 오피스텔, 오피스, 상가 등으로 구성됩니다.
이처럼 용적률이 높으면 층수가 올라가 분양 세대수가 많아질 수 있고, 주거시설 이외에 업무ㆍ상업이 들어올 수 있어 토지 가치가 높아지고 재건축 사업성이 좋아집니다. 이 때문에 은마아파트도 용적률을 높이는 종상향을 추진하기도 했었죠.
하지만 토지용도 변경 및 도시계획의 주체는 아파트 조합이 아니라 지자체입니다. 때문에 서울에서는 종상향 과정에서 시와 마찰을 빚거나 종상향 자체를 포기하는 상황이 생기고 있습니다. 현재 은마아파트는 50층 높이까지 종상향을 포기한 채 35층 재건축을 추진하고 있고, 잠실역 부근을 3종주거에서 준주거지역으로 종상향하는데 성공한 잠실주공5단지아파트는 도로 기부채납 및 국제공모 설계 문제로 조합원 간 갈등이 지속되고 있습니다.
한 부동산 전문가는 “아파트 재건축에서 가장 중요한 부분은 입지와 대지지분, 용적률이라면서 하지만 사업이 지체 되면 그에 따른 금융비용이 들고 종상향 과정에서 기부채납으로 인한 손실이 더 발생할 수 있으므로 신중하게 추진해야 한다”고 설명했습니다.
중층아파트 재건축
5층 이하 저층 아파트는 용적률이 보통 80~90%라 사업성이 좋다.
개포주공아파트 예를 들면 2종일반주거지역이라 용적률 최대 250%까지 가능하기 때문에, 기존용적률이 낮아서 일반분양분 많아 사업성이 좋을거라고 생각하는 사람들이 많을 것이다.
그러나 현실은 기존세대 수 대비 일반분양분이 적게는 10%에서 최대로 많은 2단지가 30%정도 된다.
왜 이렇게 일반 분양분이 적을까?
이유는 기존 평형이 10~20평형에서 신축아파트 평형을 25~40평형으로 늘려가기 대문에, 늘어난 용적률을 조합원들 평형 늘리기에 대부분 사용하고, 남는 일부를 일반분양분으로 만들기 때문이다. 반대로 용적률 180~210%내외의 중대형으로 구성된 중층아파트들은 기존 세대수 대비 일반분양분이 30~60%까지 나온다.
15층 중층아파트 재건축 가능할까?
15층 중층 아파트 재건축 가능하다.
단, 판상형으로 동간 간격이 넓어야 되구요(용적률) 특히 수요가 많은지역 이여야 한다! (학군지가 좋은 지역 BEST)
재건축 대신 리모델링이 불러올 투자 트렌드 변화
성공적인 부동산 투자를 하려면 최근 재건축 위주에서 리모델링으로 변화하는 주거 트렌드에 주목할 때다. 리모델링 시장이 활성화된다면 서울에서는 어떤 아파트에 투자하는 것이 좋을까? 몇 가지 조건이 있다.
먼저, 강북의 한강변 아파트가 리모델링 가능성이 높다. 한강 조망권은 강남보다 강북이 더 우수하다. 강북 아파트는 한강 조망 여부에 따른 가격 차이도 크다. 재건축은 조합원이 추첨을 통해 새로 입주할 아파트의 동(棟)과 호수를 결정한다. 반면, 리모델링은 사업이 끝나도 기존 아파트 동·호수에 변동이 없다. 이 때문에 조망권이 좋은 동의 조합원은 재건축에 반대하고 리모델링을 원하는 경우가 많다.
부산시 남천동 삼익비치타운이 대표적이다. 이 아파트는 1980년 1월 입주한 3060가구 대단지다. 비치타운이라는 명칭에서 알 수 있듯이 바다 조망권이 좋다. 물론 현재는 재건축을 추진하고 있다. 하지만 이 아파트도 과거 리모델링을 추진했었다.
당시 이 아파트는 1개 동만 리모델링 조합 설립이 가능했는데, 바다 조망이 가장 좋은 301동만 조합을 결성했다. 천혜의 조망권을 가진 301동 조합원들은 재건축보다 리모델링이 자산가치 상승에 도움이 될 것으로 판단했다. 시공사(경남기업)까지 선정했지만 2007년 허가권을 가진 수영구청이 리모델링 신청서를 반려하며 사업이 끝내 무산됐다.
“준공 30년 이내, 15층 아파트가 좋다”
원래 리모델링 사업은 입주 후 15년이 지나면 가능하지만 실제 옥수극동 아파트처럼 30년이 돼야 리모델링을 추진하는 경우가 많다. 왜냐하면 30년이 지나 재건축이 가능해지면 재건축과 리모델링 사업성을 비교해 수익성이 더 높은 사업을 선택하기 때문이다. 옥수극동 아파트와 함께 서울 리모델링의 대표 주자인 강남구 대치2단지도 1992년 입주한 아파트다.
중층(中層) 아파트 가운데 옥수극동처럼 15층 아파트가 가장 유리하다. 14층이면 2개 층만 높일 수 있지만 15층은 3개 층까지 올릴 수 있다. 대치2단지 역시 15층이어서 3개 층 증축으로 일반 분양 물량이 많아져 사업성이 좋아졌다. 앞서 살펴본 조건들을 바탕으로 리모델링이 가능하거나 추진 중인 단지에 투자한다면 충분한 투자 수익을 기대해볼 수 있다.
재건축 투자는 언제나 유망할까?
재건축투자는 대지지분 확인이 핵심이다. 재건축에 들어가면 현재 아파트는 철거하기 때문에 가치가 없어진다. 결국 땅만 남는 것이다. 재건축 단지 부지에 대한 권리를 해당 주택이 얼마나 갖고 있는지 알려주는 것이 대지지분이다.
예를 들어보자. 같은 면적의 재건축 단지에 기존 아파트가 A단지는 5층, B단지는 15층이라 치자. 같은 면적에 같은 용적률로 재건축이 되면 세대수가 적은, 즉 대지지분이 많은 A단지는 B단지보다 더 넓은 평형을 제공받고, 더 적은 추가 부담금을 내게 되는 것이다. 결국 투자의 수익률이 여기서 정해진다.
이러한 메리트가 집약된 대표적인 재건축 단지가 개포 주공과 반포 주공 1단지다. 하지만 개발계획이 지속적으로 바뀌기도 하고, 개발에 따른 변수들이 여전히 산적해 있기 때문에 뛰어난 입지여건에도 불구하고 다른 지역과 마찬가지로 여전히 리스크가 높다.
재건축을 추진하는 노후 아파트 대부분은 주차장이 지상에만 있고, 그마저도 태부족이다. 게다가 샷시도 구형이라 단열이 잘되지 않고 방도 좁다. 놀이터도 예전 그대로 방치돼 있어 흉물로 전락한 지 오래다. 환경이 이렇다보니 세입자 비율이 높아 재건축사업 추진도 지지부진하다.
이러한 상황에서 주목받고 있는 것이 리모델링 사업이다. 공사기간도 짧고, 재건축에 비해 상대적으로 개발부담금이 적기 때문이다. 게다가 재건축 안전진단은 준공 시점으로부터 40년 이상 지나야 신청이 가능한데, 공동주택 리모델링은 기준 기간이 짧다. 또한 안전진단 요건도 완화되면서 주거 전용면적의 10분의 3 이내에서 증축도 가능하기 때문에 용적률이 높아 재건축사업이 어려운 아파트 단지의 현실적인 대안으로 떠오르고 있다.
하지만 리모델링은 본질적인 문제를 해결해주지는 못한다. 동 간 거리가 좁아 지하주차장을 만들기도 어렵고, 새 아파트와 노후 아파트의 시세 차이가 크지 않기 때문에 가격 상승 전망 또한 불투명하다.
특히 69제곱미터 이하의 소형 평형은 매매 가격 자체가 낮기 때문에 리모델링 투자비용 이상의 이익을 얻기 힘들다. 게다가 사업을 통해 늘어나는 세대수가 적기 때문에 소형 평형 단지에서는 거의 추진되지 않고, 토지 가격이 높아 리모델링 이후 시세 차이가 크게 발생할 수 있는 강남과 송파, 서초 등의 대형 평형 단지에서 주로 이뤄지고 있다.
PC공법 아파트가 좋은 이유
재건축 안전진단이 강화되면서 20~30년 전 조립식 공법으로 지어진 아파트에 관심이 급증하고 있다. 구조안전성이 취약하다고 알려져 안전진단에서 재건축 판정을 받을 가능성이 높다는 것이다.
1일 부동산업계에 따르면 정부가 재건축 안전진단 강화 방안을 발표한 이후 부동산 온라인 커뮤니티 등에는 PC(프리캐스트 콘크리트)공법으로 건설된 아파트 문의가 이어진다.
PC공법이란 철근 기둥, 보, 슬래브, 벽 등 아파트 구조물을 공장에서 미리 만들고 현장에선 조립만 하는 방식이다. 통상적으로 쓰이는 철근콘크리트구조 건설방식보다 비용이 저렴하고 시공기간도 짧다.
1980~90년대 정부가 주택 200만가구 건설정책을 추진하면서 수도권 일부 단지에 이 공법이 적용됐다. 하지만 당시 시공기술력으로는 조립과정이 완벽하지 못해 PC공법으로 지어진 대다수 아파트에 누수, 균열 등 하자가 발생해 최근에는 사용되지 않는다.
PC공법으로 지어진 서울 노원구 ‘상계주공8단지’는 심각한 노후화로 일찍 재건축이 추진됐다. 1988년 준공돼 재건축 연한 30년을 채우지 못했지만 2000년대 초반 안전진단을 통과하고 이주 후 현재 철거가 진행되고 있다.
지난달 재건축 안전진단 기준이 강화되면서 PC공법으로 부실하게 지어진 아파트 단지들이 주목받는 촌극이 연출되고 있다.
정부는 지난 2월20일 재건축 안전진단 기준에서 구조안전성 비중을 기존 20%에서 50%로 높였고 주거환경은 40%에서 15%로 낮췄다. 무너지기 직전까지는 사실상 재건축이 불가능하게 기준을 강화한 것이다.
PC공법 아파트 중 가장 관심이 높은 곳은 서울 송파구 소재 ‘올림픽선수기자촌’이다. 5540가구 대규모 단지로 1988년에 지어져 올해 재건축 연한을 채웠다. 건축물대장에는 철근콘크리트구조로 표기됐지만 이곳에 오래 거주한 주민이나 현지 공인중개사들은 대부분 PC공법으로 지어진 아파트로 알고 있다.
올림픽선수기자촌 관리사무소 관계자는 “정확한 것은 당시 설계도면을 확인해봐야 하지만 오래된 자료라 찾기 어렵다”며 “공사 당시 일부 저층 동과 외벽 시공에 PC공법이 사용된 것으로 알려졌다”고 말했다.
서울 노원구 중계주공6·7·8단지는 건축물대장에 PC구조 건물로 기재됐다. 분당에선 시범단지 우성과 한양, 양지마을 한양의 일부 동이 PC공법으로 지어졌다.
건축행정시스템 ‘세움터’ 통계에 따르면 2015년 6월 기준 서울에서 PC공법으로 지어진 아파트는 전체 11만4711개동 중 79개동으로 극히 일부에 불과하다. 재건축 추진이 빠를 것이란 기대감에 희소성까지 더해지면서 PC공법 아파트를 찾는 수요는 더 늘어날 것으로 관측된다.
하지만 전문가들은 PC공법이라고 무조건 구조안전성이 떨어진다고 보지 않는다. 시공을 어떻게 했느냐 문제지 공법 자체만으로 안전진단의 유불리를 판단할 수 없다는 설명이다.
안전진단업계 관계자는 “과거 PC공법이 처음 우리나라에 도입됐을 때는 조립기술력이 부족해 다소 부실하게 시공됐을 가능성이 있다”면서도 “이는 누수와 같은 일반 하자 문제여서 구조안전에 문제가 있는지는 들여다봐야 한다”고 말했다.
초과이익 환수제
재건축을 거치면 아파트 단지가 환골탈태합니다. 주거 환경이 개선되니 집값이 재건축 전과 비교하기 어려울 정도이지요. 재건축 사업이 궤도에 오른 단지에 웃돈이 붙는 것도 이런 기대감 때문입니다.
재건축 후 집값이 올라도 그게 다 소유자 몫은 아닙니다. 국가에도 집값 상승분 일부를 재건축 부담금으로 내야 합니다. 재건축 초과이익 환수제 때문이죠.
재건축 초과이익 환수제는 재건축 전후 집값을 비교해 그 상승 폭의 일부를 재건축 부담금으로 징수하는 제도입니다. 주택 가격을 안정시키고 사회성 형평성을 높인다는 게 명분입니다.
재건축 부담금은 재건축 공사가 준공될 때 주택 가격과 정상 시세 상승 폭(정기예금 이자율이나 평균 주택 가격 상승률 중 높은 것 반영), 개발 비용을 더한 합(종료 시점 주택 가액)이 재건축 추진위원회 인가 당시 공시가격과 3000만 원 이상 차이 나면 부과됩니다. 적으면 10%, 많으면 초과이익의 절반이 재건축 부담금으로 징수될 수 있습니다.
아직 재건축 부담금 징수 사례는 많지 않습니다. 2006년 처음 재건축 초과이익 환수제가 시행됐지만 2008년 글로벌 금융위기가 닥치면서 재건축 사업이 위축했기 때문입니다. 2013년부터 2017년까진 아예 시행이 중단됐습니다.
재건축 부담금을 부과받은 주요 단지로는 서울 서초구 반포동 '반포 센트레빌'과 용산구 한남동 '한남파라곤', 강남구 청담동 '청담e편한세상' 등이 있습니다. 각각 1억3569만 원, 5544만 원, 634만 원을 재건축 부담금으로 부과받았습니다.
이 가운데 한남파라곤 재건축 조합원들은 재건축 초과이익 환수제가 부당하다며 헌법재판소에 헌법소원심판을 청구했습니다. 지난해 연말 헌법재판소는 재건축 초과이익 환수제가 헌법에 어긋나지 않는다고 결정했습니다. 재건축 초과이익 환수제가 본격 시행될 수 있는 법적 정당성이 생긴 셈입니다.
이번 주 국토교통부는 재건축 초과이익 환수법 시행령 ㆍ환수업무 처리지침 개정안을 입법예고했습니다. 입법예고 내용만 보면 재건축 부담금 배분과 사용처 등을 담고 있지만, 그 이면엔 재건축 초과이익 환수제를 본격 추진하겠다는 의도가 담겨 있다 볼 수 있습니다.
재건축 평형배정
단일 평수가 좋은 이유?
아파트단지 재건축조합 갑은 기존 세대가 13(1평=3.3058㎡), 15, 17평으로 구성돼 있다. 재건축이 순조롭게 진행되어 관리처분계획을 수립하게 됐는데, 신축되는 아파트가 25평에서 50평 내외 범위에서 결정되므로 일단 기존 13평에서 살고 있던 조합원들에게 25평형의 90% 가까이를 배정하고 나머지를 기존 15, 17평형에게 할당을 하여 결국 대형평형은 기존 큰 평수를 가진 자들에게 배정되게 했다. 그런데 기존 13평을 보유하고 있는 의사 을은 재건축을 통해 큰 평수를 배정받아 향후 큰 이익을 보고 싶은데 이러한 관리처분계획이 너무나 불공평한 것 같다. 을이 취해야 할 조치는?
"기존 소형 = 소형 배정" 일률적용 형평성 논란
현재 도시및주거환경정비법이 시행되기 전의 재건축에는 조합원 사이의 사적자치가 가장 우선시 되어 있어 기존 대형평형에 거주하던 자가 신건물의 대형평형에 우선권을 갖는 것이 일반적이었고, 다만, 집합건물법에서 "비용 분담문제와 신건물 구분소유권의 귀속에 있어서는 각 구분소유자간의 형평이 유지되도록 해야 한다"는 규정이 있었고 법원이 주로 비용분담 문제의 영역에서 형평성 잣대를 들이 댄 게 사실이었습니다.
그런데 얼마 전 서울고등법원에서 이와 관련 의미있는 판결을 했는데, 내용은 위 사례와 같은 소형평형 배정은 "기존 4평 차이가 재건축 후 25평 차이가 난다"는 심한 불공평이 내제돼 있는 것이어서 기존 큰 평형도 소형주택을 적정한 비율로 배정받아야 한다는 것이었습니다. 결국, 위 사례의 결론은 확정판결이 아직 나오지 않았지만 을은 관리처분계획에 대해 취소소송을 하면 된다는 것이며, 필자는 위 판결에 대해 위와 같은 사안이라면 적절한 판결이라고 평가하고 싶습니다. 도토리 키재기라고 기존 소형이 13평인데, 기존 15, 17평을 대형평수라고 하기에는 아무래도 상식적으로 무리가 있기 때문입니다.
그러나 위와 같은 태도를 모든 재건축단지에 적용하는 것도 문제입니다.
즉, 기존 평수간에 차이가 크다면 과거 소형 평수에 살던 사람은 적은 비용을 부담해 훨씬 더 큰 집을 사게 된다는, 즉, 말 그대로 재건축이 아니라 완전히 새 주택 구입을 하는 것과 마찬가지의 결론에 역으로 어떤 사람은 재건축을 통해 기존 주택보다 더 작은 주택을 공급받게 된다는 결론에 도달하기 때문이며, 이에 관해서는 이러면 누가 재건축을 하겠느냐, 과연 그것이 형평에 맞느냐라고 반문할 수 있기 때문입니다.
현행 도시및주거환경정비법은 본질적으로 다른 재건축과 재개발을 같은 주거정비사업이란 관점에서 규제를 동일시하면서도 재개발에 한해 "주택 공급순위는 기존 토지 또는 건축물 가격을 고려해 정할 것"이라고 규정하면서(도정법 시행령 52조 1항 7호), 재건축에 관해선 이런 규정을 두지 않고 소유자들이 알아서 하게끔 총회를 통해 정하도록 하고 있다는 점에서, 위 판결 내용이 향후 모든 사건에서 일률적으로 적용될 수 있을지는 의문입니다.
오래지 않은 기간 내에 (건축 연한이 다한) 고층 아파트를 대상으로 한 재건축사업이 정비사업의 주류가 되는 시기가 도래할 것이다.
도시는 시간이 지날수록 그 권역을 확대시켜가면서 대도시화 돼 간다. 그런 거대 도시 내부에 낡고 황폐해진 고층아파트가 일종의 흉물처럼 자리를 차지하고 있으면서 동시에 그 구역 전체를 슬럼화시키는 주요 원인으로 대두되고 있음에도, 낮은 사업성 때문에 그대로 방치하는 것은 도시의 정상적인 성장을 외면하는 일이 될 것이다. 더구나 버려진 듯 쓰러져 가는 낡은 건물이 사적 재산이라서 해당 아파트에 기거하는 입주자들만의 문제라고 규정짓는다면, 그것은 이미 발생한 도시의 주거 문제에 대한 해결 방법을 포기한 것이나 다름이 없다. 그처럼 건축연한이 다한 낡은 아파트를 그대로 버려두기에는, 아파트 단지의 규모와 외형이 도시 속에서 차지하는 위치가 적지 않다. 그에 더해 그곳에 거주하는 도시민들의 생활 양태나 주거환경까지 고려한다면, 낡은 아파트의 존재 의미는 이미 사적 재산의 범위를 넘어서서 거대도시를 만드는 지체에 해당된다 할 정도로 심대해질 수 있을 것이다.
조합원은 재건축을 통한 재산 가치 증식을 원한다.
하지만 앞서 거론한대로 조합원 각자가 자기 비용을 들여서 하는 사업이라면 구태여 주거환경정비사업이라는 까다롭고 복잡한 절차를 통해 사업을 진행해야 하는 지에 대한 당위성에 의구심을 갖게 된다.
저층 아파트의 경우 규제 일변도인 법령의 규제를 받더라도 그 사업에 지출되는 건축비 몇 배 이상의 수익을 확보할 가능성에 의지해 사업을 진행해 나갈 수 있다.
하지만 고층 아파트 정비사업은 다를 수밖에 없다.
이미 건축연한을 다 한 아파트에 살기 위해 (달리 방법이 없는 상황에서) 선택한 재건축사업이, 같은 건축연한에도 불구하고 저층이기 때문에 충분한 사업성을 확보한 사업장과 같은 법 규제를 받는다는 것은 지나치게 안일하고 획일적인 법 적용이 아닐까?
재개발‧재건축사업이 해당 조합원의 이익 사업인 동시에 도시계획의 중요한 한 축을 담당하는 공적 사업이라는 사실에 이론의 여지는 없을 것이다. 그렇다면 재개발‧재건축사업의 공적인 측면을 간과해서는 안 되며, 그에 따른 고층 재건축에 대한 법적, 제도적 지원도 준비돼야 마땅하다는 결론에 이르게 된다.
고층 아파트 재건축 사업에서 수익성을 낼 수 없다는 사실은 이미 확인됐다.
주거환경의 개선이나 도시의 미관 조정, 그 어느 쪽을 생각하더라도 현재처럼 아무런 지원이 없는 상태의 고층 아파트 재건축은 모든 경우에 있어서 악재일 수밖에 없다. 그렇다면 도시의 원활한 발전 성장을 위한 고층재건축아파트 주거환경정비사업을 지원하는 한편, 기존에 수익성이 충분한 저층 아파트 재건축과 동등한 입장에서 경쟁할 수 있도록 고층 아파트 재건축에 일종의 인센티브가 주어져야 한다. 그렇게 해야만 도시의 균형적인 발전과 함께, 자본주의 기본 개념 중 하나인 평등 경쟁의 룰에 대입했을 때 비로소 고층 아파트 재건축 사업이 저층 아파트 재건축 사업과 ‘대등한 사업’이라고 될 수 있기 때문이다.
그런 여러 가지 이유들 때문에, 이제는 고층 아파트 조합원들이 감당해야 하는(현저하게 낮은 수익성으로 기인한) 금전적 부담을 보완할 수 있는 최소한의 법적 또는 절차적 지원이 필요하다는 주장에 대한 공론화가 필요한 시점이라고 생각한다.
재건축 사업 절차
재건축은 정비계획 입안을 시작으로, 첫번째 고비인 안전진단을 거칩니다. 안전진단에서 D등급 이하로 통과하게 되면 정비구역이 지정되고 본격적적으로 사업이 진행됩니다.
일단 강화된 안전진단 기준을 통과해야 합니다. 작년이었죠? 재건축 안전진단 기준을 강화했는데 주차대수나 수도 등 주거환경에서 배점을 감하고(40%->15%) 구조 안전성 항목에서 배점을 강화(20% -> 50%)했기 때문에 실제로 아파트가 구조적인 측면에서 위험성이 있어야 재건축이 진행될 수 있습니다.
이 시점에 투자하게 되면 초기투자라고 하여 장기투자이면서 리스크가 크게 됩니다. 이후 조합 추진위원회나 조합설립 후 사업시행인가와 입주자 선 분양 모집공고를 거쳐서 관리처분계획 인가를 하는데요. 일반적으로 사업시행계획이 나와야 비교적 정확한 분담금 추정이 가능해 사업시행인가 때 투자를 권유하는 사람이 많습니다.
전국 모두 30년 이하의 범위이므로 연한 기간은 완공된지 30년이 된 아파트 포함
정비구역 지정의 공동주택
1. 세대수 300세대 이상, 부지면접 10,000제곱미터 이상
2. 재해 발생 시 위험의 우려가 있는 곳
3. 건물의 일부가 소실되어 붕괴, 안전의 우려가 있는 곳
정비구역이 아닌 경우 공동주택
1. 세대수 20세대 이상
2. 세대수 20세대 미만이라, 20세대 이상으로 재건축 할 경우
재건축 절차 진행 과정
1. 기본계획수립
2. 안전진단 : 2018년도부터 매우 강화됨 (구조 안전성+주거환경+설비노후도)
D: 조건부재건축 / E: 재건축 (전체의 2/3이상이 재건축 판단을 받아야 함)
재건축 추진조합이 시장 군수에게 요청 > 현지조사(시장 군수) > 안전진단 의뢰 > 결과보고서에 따라 진행
3. 정비구역 지정 및 정비계획수립
4. 추진위원회 설립
소유자의 과반수 동의가 필요. 조합설립동의서 받을 때 소유자의 3/4이상이 동의해야 하며, 각 동별로 했을 때 동마다 과반수 이상이어야 함 > 조합설립인가 받게 되면 30일 이내에 법인 등기 신청하고 정식 조합 인정
5. 조합 설립
추진위원회 구성 후 승인 받고 시공사 선정 ★제일 중요
6. 사업 시행 인가
총대지면적, 건폐율, 용적률, 기부체납 면적, 건축 면적 및 평형 구성, 아파트 세대 수 등 결정건축심의 및 관련 법에 따른 평가 등 > 사업시행 계획 수립 > 총회 의결(조합원 과반수 동의 必) > 사업시행인가 신청(시장 군수) > 사업시행인가(공람 및 기관 협의 완료)
종전자산평가: 소유자별로 보유하고 있는 부동산 가치를 평가하여 분양가, 사업비 등 따져보고 조합원들이 실질적으로 얼마를 분담해야 하는지 산출하는 과정 (분담 금액 얼마인지 소유자들에게 통지 > 분양 신청)
★ 가장 어렵고 오래 걸리는 부분
7. 분양신청인가
사업시행 인가 고시 > 120일내에 자산평가금액 및 분양기간 통지 > 분양신청(30~60일)
8. 관리 처분 계획 인가
정비사업시행자가 분양신청 기가닝 종료된 이후에 수립하는 계획
구체적인 추정 비례율 결정되며, 조합원의 권리가액 결정, 투자 수익률 분석하며 분담금 결정
8. 이주 및 철거
이주 시 이주비 대출 부분이라던지, 현금 청산하는 소유자들의 청산절차가 이루어지는 단계
9. 준공 인가 신청 및 준공 인가
10. 이전고시 및 청산
- 소유권의 이전: 사업시행자는 준공인가고시가 있을 때 지체 없이 대지 확정측량을 하고 토지의 분할 절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하며 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 함
- 소유권의 취득: 대지 또는 건축물을 분양 받을 자는 고시가 있는 날의 다음 날에 대지 또는 건축물의 소유권을 취득함
- 대지 및 건축물에 대한 권리 확정